Общая информация про коммунальные платежи.
В коммунальные услуги в ОАЭ входят: электричество, вода, плата за канализацию и ирригацию. А ещё service charge и housing fee.
Service charge — плата за использование сервисов, которые есть в жилом комплексе. Сюда входит видеонаблюдение, чистка бассейна, зарплата секьюрити, вывоз мусора, обслуживание общественных зон (лобби, паркинг). За это платит собственник или арендатор. Платежи нужно вносить или раз в месяц, или раз в год — зависит от застройщика. В среднем, за однокомнатную квартиру в популярном районе Dubai Hills надо будет заплатить примерно $2500-$3000 в год.
Housing fee — плата муниципалитету Дубая за пользование инфраструктурой, которая создаётся в районе. Деньги уходят на подъездные дороги, ремонт, подключение коммуникаций, поддержание их в рабочем состоянии и обслуживание.

Платёж Housing fee составляет 5% от стоимости аренды (если живёт арендатор), либо 5% от средней стоимости аренды в районе (если живёт собственник). Этот показатель устанавливает местный Земельный департамент (DLD).

Кто и как платит за коммунальные услуги в Дубае?
Чтобы оплатить свет или воду в Дубае, надо завести аккаунт в организации, которая называется DEWA.
DEWA (Dubai Electricity & Water Authority) — государственная организация, которая отвечает за ресурсы (электричество и воду). Её создали в 1992 году, когда объединили две независимые компании — Dubai Electricity Company и Dubai Water Department.
Компания управляет всем, что связано с коммунальными услугами: коммуникации, ремонт, приём оплаты, подключение воды и света.

У DEWA есть мобильное приложение, где пользователь может управлять всеми процессами: провести оплату, отследить, сколько воды ушло в прошлом месяце, посмотреть тарифы, направить обращение.
Без аккаунта в DEWA подключить свет и воду в квартире не получится. Ниже расскажем, во сколько обходятся коммунальные услуги жителям Дубая, как их оплачивать и как завести аккаунт в DEWA.

Сколько житель Дубая платит за воду и свет: разбор платёжной квитанции.
В качестве примера рассмотрим квартиру с одной спальней (1BR) в районе Dubai Hills, где живут два взрослых человека без детей.
Ежемесячно в мобильное приложение DEWA каждому пользователю приходит платёжка, в неё включены вода, свет, канализация и housing fee.

1 — сумма за электричество
2 — сумма за воду
3 — сумма за housing fee
4 — сумма за sewerage (канализация)
5 — общая сумма к оплате
В нашем случае за 1 месяц за квартиру в 60 квадратных метров вышло 3 251 дирхам ($885) за месяц с учётом НДС (5%) — это выше среднего, так как воды и света использовали больше, чем в среднем по району.
В среднем, плата за коммунальные услуги в Дубае составляет 1100 дирхамов в месяц. Это сопоставимо с платой за услуги в крупных городах мира (кроме Москвы).

Система в Эмиратах устроена так, чтобы жители эффективно расходовали ресурсы, поэтому цены за коммунальные услуги зависят от потребления. Чем больше ресурсов вы используете, тем больше придётся заплатить. А если не уплатить долг вовремя, DEWA отключат воду и электричество в квартире. Поэтому долгов за воду и свет в Дубае не бывает.
История из опыта нашей команды. Как-то наш сотрудник уехал в командировку, а оплатить коммунальные услуги забыл. Вернулся домой ночью: свет выключен, кондиционер не работает, в холодильнике всё испортилось и стоял сумасшедший запах. После оплаты в течение 2-3 часов свет и воду переподключили. Поэтому лучше с платежами не затягивать.

Сколько стоит водоснабжение в ОАЭ.
ОАЭ — страна с высоким уровнем потребления воды. В 2016 году средний житель страны использовал 550 литров воды ежедневно. Сейчас мало что изменилось. По данным The National News на 2022 год, один человек в Эмиратах использует около 500 литров воды в день, это на 50% выше, чем в среднем по миру.

Цена воды учитывается не за литр или кубический метр, а за галлон (IGal), который равен 4,55 л.
На сайте DEWA есть калькулятор, где можно вписать количество потребляемых ресурсов (электричества и воды) и рассчитать сумму оплаты. К полученному числу нужно будет прибавить НДС 5%.
Если взять средний уровень потребления воды по стране (500 литров воды в сутки на человека), в месяц выйдет 3 270 галлонов. По данным калькулятора, за такое количество воды придётся заплатить 114,4 дирхама ($31,1).
В личном кабинете на сайте DEWA или в приложении указано, сколько вы потребляете воды ежемесячно, и укладывается ли этот показатель в нормы.

Сколько стоит электричество в ОАЭ.
Цена электроэнергии рассчитывается за 1 кВтч. В среднем, один человек в Дубае использует около 20 000 кВтч в год или 1 666 кВтч в месяц. При таком раскладе счёт за электричество придёт на сумму 383 дирхама ($104).

Также в ежемесячный счёт всегда входит топливный сбор, который рассчитывается на основе потребления электроэнергии и воды. Коэффициент варьируется в зависимости от увеличения или уменьшения цен на топливо, которое поставляют станции DEWA.
В приложении DEWA также можно смотреть, сколько вам насчитали за свет и укладывается ли показатель в нормы потребления.

Как подключить свет и воду в Дубае.
Онлайн:
1. Заходим на страницу Request for Activation of Electricity/Water (Move-in) сайта DEWA.
2. Переходим в раздел New Customer in Dubai.
3. Выбираем из списка, кто вы — эмигрант, гражданин стран Арабского залива, инвестор или гражданин ОАЭ.
4. Определяемся с типом учётной записи — владелец или арендатор.
Если вы арендатор, нужно будет указать номер Ejari (в этой системе регистрируются все договоры аренды). Исключение — квартира находится в свободной зоне, тогда нужно выбрать «У меня нет Ejari». В этом случае нужно будет указать номер договора аренды, дату начала и окончания договора, стоимость, адрес, площадь объекта и количество спален. Затем нажимаем «Продолжить».
Какие документы нужны:
документ, подтверждающий право собственности (если вы владелец),
Emirates ID (если вы резидент),
копию паспорта (если вы гражданин стран Арабского залива или инвестор).
В конце нужно заплатить комиссию за активацию новой учётной записи. В неё входит депозит (2 000 дирхамов за квартиру и 4 000 дирхамов за виллу), платежи за счётчики и их активацию. Стоимость счётчиков зависит от размера, в среднем выходит от 130 до 330 дирхамов.
Депозит вносят на случай неуплаты. Он может покрыть коммунальные платежи за несколько месяцев. Но если вы израсходуете сумму, нужно будет снова пополнить кабинет.

Оффлайн:
Чтобы открыть счёт оффлайн, надо посетить центр DEWA. С собой надо взять документ о праве собственности или договор аренды, копию паспорта и удостоверение личности.
Когда вы оплатите все расходы, электричество и воду подключат в течение двух рабочих дней.

Как оплачивать коммунальные услуги в Дубае
Для начала обращаемся к виртуальным сотрудникам DEWA или используем один из каналов обслуживания:
1. Сайт DEWA.
2. Приложение DEWA (доступно в App Store и Google Play).
3. Автоматы CDM для Emirates NBD Bank.
4. Платёжные автоматы Etisalat.
5. Приложение Etisalat e&money (доступно в App Store и Google Play).
6. Приложение Dubai Now (доступно в App Store и Google Play).
8. Станции технического обслуживания ENOC/EPPCO.
Оплатить можно разными способами через любой из каналов обслуживания. Мы расписали два способа по шагам:
Оплата коммунальных услуг через веб-сайт DEWA или приложение:
заходим в личный кабинет с UAE Pass или DEWA ID,
заходим в сервис Bill Payment,
выбираем аккаунт и способ оплаты.
Как только оплатите, вам придёт соответствующее уведомление.
Оплата коммунальных услуг через приложение Dubai Now (партнёр DEWA):
входим в систему, вводим код подтверждения, отправленный на номер телефона,
выбираем услугу DEWA — оплата счетов,
выбираем удобный язык,
вводим номер счёта.

Что делать, если прорвало трубу или течёт унитаз
В 2023 году с британцем Дэвидом, который живёт в Дубае, случилась не самая приятная история. Мужчина уехал в отпуск, а позже за этот месяц ему пришла платёжка, где было ясно, что он израсходовал 319 200 галлонов воды на сумму 20 179 дирхамов. Пока Дэвид отдыхал в Великобритании, на его вилле в Damac Hills 2 произошла утечка, поэтому он получил такую большую сумму к оплате.
Чтобы такого не происходило, DEWA рекомендуют контролировать потребление воды, а когда уезжаете, использовать «режим отсутствия». В этом случае собственнику будут регулярно приходить письма об использовании воды.
Если у вас протёк кран или сломался бачок унитаза, есть два варианта решений для разных случаев:
1. Если поломка относится к общедомовой собственности (например, протечка в холле), нужно обратиться к управляющей компании. Как правило, у них есть дежурные сантехники.
2. Если поломка относится к квартире, надо понять, это новостройка или нет. У застройщика есть гарантийный период 12 месяцев. Если срок ещё не прошёл, можно обратиться к застройщику, приедет мастер и всё починит. А если гарантия закончилась, придётся вызывать частную компанию и чинить краны за свой счёт.

За что ещё платит житель Дубая?
Выше мы уже писали про сервисный платёж Service charge. Немного подробнее о нём. Вы наверняка видели в объявлениях о продаже квартир от застройщиков Дубая много разных фишек: бассейн, кинотеатр, кофе, валет-паркинг, плейстейшн, детские комнаты (иногда с нянями), фитнес-зал, Wi-Fi, лобби с коворкингом.
Надо учесть, что все эти услуги не входят в стоимость жилья по умолчанию. Потому что инфраструктуру комплекса нужно обеспечивать. Как минимум, выплачивать зарплату охранникам паркинга, уборщикам, спасателям у бассейна, консьержу.
Величина сервисного платежа зависит от площади квартиры и её местоположения. Например, в жилом комплексе от застройщика Emaar в популярном районе Dubai Hills за однокомнатную квартиру надо будет заплатить примерно $2500-$3000.
Что входит в эту стоимость:
🟢 оплата работы спасателей у бассейна,
🟢 консьерж-сервис,
🟢 регулярная уборка общественных зон два раза в неделю,
🟢 мойка окон во всём доме дважды в год,
🟢 услуги охраны в паркинге.
Это не коммуналка, а отдельный вид расходов — плата за удобство проживания. Чем больше услуг оказывают в здании, тем больше вы платите. Но зато вам не нужно беспокоиться о бытовых вопросах — всё сделают за вас, а вы можете просто получать удовольствие от жизни.
Для клиента при покупке квартиры сервисный платёж всегда известен заранее и указан в договоре. При расчёте окупаемости инвестиций мы учитываем эти суммы, чтобы вы знали, какой доход сможете получать при сдаче апартаментов в аренду.

Часто задаваемые вопросы
Что делать, если следующий счёт по коммунальным услугам придёт в момент, когда я буду в отпуске?
Есть два варианта — либо оплатить заранее, учитывая то, сколько ресурсов вы потребляли в предыдущие месяцы, либо оплатить по факту из любой точки мира с помощью мобильного приложения.
Можно ли оплатить счёт DEWA друга или родственника?
Да. Для этого нужно будет указать номер контрактного счёта человека, за которого вы хотите заплатить.
Что будет, если не оплатить коммунальные услуги в Дубае вовремя?
В этом случае электричество и воду в квартире отключат. Чтобы всё снова заработало, нужно оплатить счета и дождаться подключения. Обычно это происходит в течение четырёх часов после оплаты.
Чтобы не пропускать платежи, можно подключить автоплатёж — тогда деньги за коммунальные услуги будут списываться автоматически.
Какой картой можно оплатить коммунальнные услуги в Дубае?
К оплате принимают только те карты, которые выпустили Арабские страны на Аравийском полуострове — ОАЭ, Саудовская Аравия, Кувейт, Катар, Оман и Бахрейн.
Что делать с аккаунтом DEWA при переезде в другую квартиру?
Нужно войти в учётную запись, ввести новый адрес, номера Ejari и контрактного счёта и дату выезда. Свет и воду отключат в день, когда вы будете выезжать. Сумму залога перенесут на новый адрес, при необходимости нужно будет доплатить (если переезжаете из квартиры в виллу).
Что в итоге
В среднем, содержание квартиры в Дубае обойдётся в $300-$400 в месяц или $3600-$4800 в год. Это вполне сопоставимо с городами-миллионниками разных стран мира.

Дубай бьёт рекорды по объёмам продаж, стоимости сделок, растут цены на аренду. Владельцы недвижимости могут хорошо на этом заработать. В статье рассказали всё про арендный бизнес в городе — от подходящих районов до возможной доходности.

Осенью 2023 года цены на недвижимость в Дубае достигли исторического пика. Средняя стоимость квадратного метра составила $3 615. В СМИ и соцсетях звучали прогнозы, что после того, как цены на жильё достигнут пика 2014 года, рост рынка недвижимости ОАЭ прекратится или вовсе замедлится. Такого не произошло.

Первая половина 2024 года прошла очень продуктивно. Что можно наблюдать на рынке недвижимости ОАЭ и Дубая:

Цены на жильё в Дубае выросли на 27% по сравнению с маем 2023 года. Также в мае провели рекордное количество сделок с недвижимостью — больше 17 000 транзакций на сумму 46,5 млрд дирхамов ($12,6 млрд). Это на 53% больше по количеству и на 38% по стоимости, чем в мае 2023 года.
Спрос на аренду тоже растёт. В первом квартале 2024 года было 46 580 регистраций аренды — это на 35,8% больше, чем в прошлом году.
Стоимость аренды бьёт рекорды. Средние арендные ставки в 2024 году вырастут на 20%.
Средняя доходность от сдачи в аренду, которую можно получить в Дубае — от 6-10% годовых в долларах. Для сравнения, в Лондоне — 4-6%.

Почему ещё инвесторы выбирают Дубай для арендного бизнеса:

1. Мощная экономика, низкие налоги.

Экономика Арабских Эмиратов активно растёт. За 2023 год ВВП вырос на 4,4%.

2. Высокий уровень жизни.

В Эмиратах качественное медицинское обслуживание,есть возможности получить отличное образование. Высокий уровень безопасности добавляет плюсов к жизни в ОАЭ. В том числе поэтому люди переезжают в Дубай. За первые три месяца 2024 года в город переехало больше 25 тысяч человек. Это обеспечивает стабильный спрос на аренду.

3. Удобная налоговая система.

В ОАЭ одна из самых привлекательных налоговых систем мира. Нет налогов на доход физических лиц и недвижимость, нет налогов на роскошь. Это привлекает состоятельных людей со всего мира. И делает бизнес на аренде таким привлекательным для инвесторов.

Как начать арендный бизнес в Дубае: первые шаги
Нулевой шаг — найти хорошего брокера. Без брокера купить квартиру в Дубае не получится. Выбирайте компанию, которая умеет работать со вторичной недвижимостью. У нас есть опыт на вторичном рынке. Можно оставить заявку на сайте, чтобы записаться на консультацию.

1. Определитесь с бюджетом.

Если хотите получать доход сразу, нужно готовое жильё. Цены на такие апартаменты начинаются от $150 000-$170 000 и выше.

Бывает, что сразу такую сумму выделить нет возможности. В этом случае есть три варианта.

Рассрочка на строящееся здание. Без процентов, на стадии котлована. Тогда придётся дождаться окончания стройки. Плюсом заработаете на росте стоимости.

Рассрочка на строящееся здание, которое находится на высокой стадии готовности. Можно найти объект по переуступке с рассрочкой после сдачи. Редкость для рынка, но хороший брокер может найти такой юнит.

2. Выберите с брокером район и подходящую квартиру.

Выбор района, площади квартиры и количества комнат зависит от вашей стратегии. Можно сдавать квартиру на долгий, средний, короткий срок.

Например, в туристическом районе Dubai Marina лучше купить студию или квартиру с одной спальней, чем с тремя. И сдавать на короткий срок. Туристы здесь редко снимают большие квартиры. А вот апартаменты с несколькими спальнями лучше взять в семейном районе Dubai Hills. И сдавать на долгий срок.
3. Подготовьте документы для покупки квартиры в Дубае.

Что нужно: загранпаспорт и виза резидента (если есть), а также электронная почта, номер телефона и почтовый адрес.

Расходы при сдаче недвижимости в аренду в Дубае
Кроме покупки квартиры арендодатель должен учесть и другие расходы:

Мебель. Квартиру нужно полностью обставить мебелью, на это можно потратить от $4 000–6 000.
Управление. Если вы планируете отдать недвижимость в управление третьей компании, за это нужно будет платить комиссию — около 5% от стоимости аренды.
Ремонт. Когда квартире понадобится ремонт, владелец должен оплатить его самостоятельно, если другое не указано в договоре аренды. В Дубае арендаторы платят за мелкий ремонт, когда его стоимость не превышает 500 дирхамов ($136).
Обслуживание. Каждый раз при смене арендатора нужно заказывать клининг — это стоит денег. Средняя стоимость услуги для однокомнатной квартиры в Дубае — $80. А если вы будете сдавать недвижимость в аренду на короткий срок, такая уборка понадобится чаще.

Сколько нужно денег, чтобы начать зарабатывать на сдаче квартиры в аренду в Дубае
Начнём с покупки недвижимости. Стоимость квартиры зависит от многих факторов. Район, застройщик, удобства, уровень комплекса.

Примерные стартовые цены на готовые квартиры в некоторых популярных районах Дубая:

Dubai Marina — $400 000,
Dubai Creek Harbour — $430 000,
Madinat Jumeirah Living — $600 000,
Port de La Mer — $640 000,
Palm Jumeirah — $910 000.
Это известные прибрежные локации, поэтому цены выше, чем в других районах Дубая. Но можно купить квартиру значительно дешевле. Например, в районе Jumeirah Village Circle есть готовые студии с мебелью от $200 000.

Какую стратегию выбрать: отельная недвижимость, посуточная, помесячная и долгосрочная аренда.

Отельная недвижимость в управление

Доход: 7-10% годовых

Можно купить апартаменты, которые находятся под управлением отеля. Все вопросы отель возьмёт на себя, а вы будете получать доход. Иногда будет возможность отдыхать в своих же апартаментах.

Посуточная аренда (краткосрочная)

Доход: 4-7% годовых

Апартаменты под краткосрочную аренду в Дубае лучше покупать в туристических локациях, там заполняемость будет выше. Квартиру нужно полностью обставить мебелью, на это можно потратить $4 000–6 000. Обратите внимание — сдавать в краткосрочную аренду жильё можно только с лицензией Holiday Homes. О ней скажем ниже.

Среднесрочная аренда (помесячная)

Доход: 7-12% годовых и выше

Сдача квартиры в Дубае на средний срок — один из самых удобных вариантов для инвесторов. Доходность выше, чем у посуточной аренды, а заполняемость обеспечить проще — такой тип аренды популярен у экспатов и бизнесменов, потому что при аренде не нужна виза резидента.

Долгосрочная аренда

Доход: 5-8% годовых и выше

Если будете сдавать на долгий срок, апартаменты мебелью можно не обставлять. При долгосрочной аренде вы будете получать стабильный пассивный доход и меньше тратить на обслуживание недвижимости. Но выселить арендатора одним днём невозможно, нужно заранее присылать специальное уведомление. Поднять стоимость аренды тоже нельзя просто так, но об этом ниже.

Какие районы подходят для арендного бизнеса в Дубае
Когда пассивный доход необходим здесь и сейчас, нужно присмотреться к районам, которые готовы для жизни и популярны для аренды. Как минимум, там должна быть развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность.

Рассмотрите популярный у экспатов туристический Dubai Marina, сердце Дубая Downtown, деловой Business Bay или семейный и зелёный Dubai Hills.

Либо можно отталкиваться от стоимости аренды. Это список районов Дубая с самой дорогой арендой квартир:

Palm Jumeirah ($70 000) — туристический и премиальный район с лучшими ресторанами и видами на Арабский залив.
Downtown ($59 000) — деловой центр.
The Old Town ($50 000) — исторический район.
Dubai Marina ($46 000) — главный туристический район Дубая.
Jumeirah ($44 000) — прибрежный туристический район с просторными пляжами.
Новая квартира под аренду от застройщика.
Если у вас нет цели начать получать пассивный доход прямо сейчас, есть смысл присмотреться к новым проектам и взять квартиру на первичном рынке от застройщика.

Какие плюсы:

сможете купить квартиру по сниженной стоимости, на начальных этапах стройки цены самые привлекательные,
заработаете на капитализации, потому что с момента начала стройки до передачи ключей пройдёт как минимум два года, цена недвижимости вырастет,
можно найти проект, где квартиры будут сдавать с полной меблировкой – тогда не нужно будет тратить деньги на обустройство дома,
в новом доме квартиру всегда проще сдать, особенно если локация с развитой инфраструктурой (например, район Dubai Hills).

Что нужно обязательно знать арендодателям в ОАЭ
В ОАЭ есть особенности работы рынка, о которых стоит знать каждому, кто собирается заняться сдачей квартиры в аренду.

Устанавливать арендную плату с потолка нельзя.

Рынок аренды в Дубае регулирует специальное ведомство — RERA. Они рассчитывают и устанавливают, на сколько можно повысить арендную плату в вашем районе. И чтобы повысить стоимость аренды, надо уведомлять арендатора за 90 дней.
Для расчёта стоимости аренды можно использовать калькулятор RERA.

Что нужно указать в калькуляторе RERA:

тип недвижимости,
дату окончания договора аренды,
район,
количество комнат,
текущую арендную плату.
Насколько можно увеличить стоимость аренды:

Если текущая арендная плата на 11–20 % ниже рыночной стоимости — на 5 %.
Если текущая арендная плата на 21–30 % ниже рыночной стоимости — на 10 %.
Если текущая арендная плата на 31–40 % ниже рыночной стоимости — на 15 %.
Если текущая арендная плата на 40% или более ниже рыночной стоимости — на 20%.

Есть общее правило — арендодатель не может увеличить арендную плату более чем на 20% за один год. Но бывают исключения — в случае, если обе стороны в частном порядке договорятся о более высоком повышении, цифра может превысить 20%.

Выселить арендатора непросто

Расторгнуть договор с арендатором без пояснений раньше срока нельзя. Есть несколько причин, чтобы выселить арендатора до окончания контракта:

арендатор нарушает условия договора,
арендодатель хочет продать недвижимость,
собственнику надо переехать в недвижимость или переселить в неё ближайших родственников (только если у арендодателя нет подходящей альтернативной недвижимости),
в квартире надо сделать ремонт, а во время работ арендатор не сможет там проживать (заранее нужно предоставить доказательства — планы или разрешения на работы),
имущество необходимо снести (также нужны доказательства).

Если причина есть, нужно направить арендатору уведомление за 12 месяцев до выселения. Также по закону письменное уведомление о выселении нужно вручить тогда, когда истечёт срок действия существующего договора аренды.

Шеринг запрещён

В Дубае нельзя заниматься субарендой (снимать квартиру и пересдавать сразу нескольким людям) без согласия арендодателя. Если такое произойдёт, арендатора вместе с субарендаторами могут выселить из квартиры, даже если срок аренды ещё не вышел.
Для сдачи на краткий срок нужна лицензия Holiday Homes

Получить лицензию для сдачи в аренду на короткий срок можно онлайн на сайте департамента экономики и туризма. Заявку рассматривают один день, за услугу нужно будет заплатить. Стоимость начинается от 1520 дирхамов ($413) и зависит от размера квартиры.

Документы, которые понадобятся:

документы, которые подтверждают право собственности, например, title deed,
копия паспорта или Emirates ID собственника недвижимости,
property management letter (письмо об управлении недвижимостью),
счета DEWA,
договор аренды.
Лицензия Holiday Homes действует 3-12 месяцев.

Что в итоге
Дубай — один из лучших городов мира для ведения арендного бизнеса. Активный рост стоимости аренды, отсутствие налогов и высокий спрос на жильё — всё это делает город крайне привлекательным для инвесторов.